De toekomst van het bedrijventerrein is groen gekleurd - deel 2

Je kent het wel: betonnen vlaktes met torenhoge gebouwen zonder esthetische details. Hier en daar scheurt het beton door een enkele opdrukkende wortel of onkruid. Je komt hier alleen omdat het moet, niet omdat je het wilt. Tot overmaat van ramp staan deze vlaktes door heftige hoosbuien steeds vaker blank, met onveilige situaties voor fietsers als gevolg. Ook voert de auto de boventoon en is van groen weinig sprake. Niet goed voor het dier, maar ook zeker niet voor de mens.

Een grondige ingreep om een industrieterrein te vergroenen is echter niet zomaar gemaakt. De openbare ruimte van een industrieterrein is gering, dus de particuliere eigenaren van de diverse bedrijven op het terrein zijn aan zet. De neuzen dezelfde kant op zetten blijkt helaas lastiger dan gedacht. Immers is het nog steeds niet in cijfers uit te drukken wat de positieve effecten van vergroening zijn. Of toch wel?

ZKD – economisch vergroenen

Een vergroend industrieterrein als onderdeel van de bussinescase. Het klinkt als toekomstmuziek, maar volgens Mark Bode van Rebelgroup kan dit al werkelijkheid zijn. In oktober 2022 werd 26 miljoen euro door het Rijk geïnvesteerd om bedrijventerreinen te vergroenen naar aanleiding van de aanvraag bij het Nationaal Groeifonds voor Werklandschappen van de Toekomst. Om deze middelen zo effectief mogelijk in te zetten, startte Rebelgroup met een dashboard om mogelijke groeninvesteringen door te rekenen naar concrete baten. “Dat is een heel groot voordeel, omdat er bij groen normaal gesproken alleen over kosten wordt gesproken”, zegt Bode. “Ondernemers vinden het dan al gauw niet interessant. Toen wij een meeting organiseerden waarin juist de opbrengsten centraal stonden, ook met subsidies, was de aandacht er ineens.” 

ZKD bestaat uit drie bedrijventerreinen: Zichtenburg, Kerketuinen en Dekkershoek. Bode, werkzaam als financieel adviseur met een focus op de ruimtelijke context, noemt ZKD een verzameling van ‘klassieke bedrijventerreinen’: overwegend grijs, veel laagbouw en brede straten die de auto faciliteren. “De grootste urgentie is wateroverlast”, zegt hij. Net zoals bij Lage Weide moest bij ZKD soms de productie worden stilgelegd in verband met wateroverlast. “Ten tweede staat de leefbaarheid en veiligheid onder druk. Vooral ’s avonds wordt overlast ervaren door racende auto’s en drugsgebruik.” Hoewel dit de belangrijkste opgaven zijn, heeft ZKD ook te kampen met een parkeerproblematiek, onoverzichtelijke verkeerssituaties en een gebrek aan uitstraling. “Het is ’s avonds echt een desolaat gebied dat niet uitnodigt om er te verblijven.”

Financieel ontwerpen

De Groeifondsaanvraag heeft voor veel enthousiaste reacties gezorgd bij onder andere provincie Zuid-Holland. “Wij willen die energie vasthouden,” zegt Bode, “dus opperden we het idee om een aantal van de probleemstellingen die benoemd worden in de aanvraag in de praktijk te tackelen. Onder andere met een ontwerpatelier voor financieringsinstrumenten die we bij de bedrijventerrein ZKD hebben gedaan.” Het is slechts één van de meerdere initiatieven die op ZKD lopen om de algehele duurzaamheid van de terreinen te verbeteren. Bode tracht zoveel mogelijk van de oplossingen vanuit flora en fauna te benaderen. “Het is niet altijd bekend waar groen voor kan dienen. Groen levert niet alleen esthetiek op, zoals we het onderwerp vroeger benaderden, maar ook functionele waarde.” Hij neemt direct de grootste urgentie als voorbeeld: “In bijna alle MKBA’s komt terug dat wateroverlast de grootste kostenpost is [voor een bedrijventerrein, red.]. Als je volgens een bepaalde manier ontwerpt, kun je met groen een prettigere leefomgeving creëren die statistisch gezien ook een verbetering van de waterproblematiek oplevert. Hetzelfde geldt voor veiligheid.”

Groen wordt veelal als kostenpost gezien, maar door koppelingen te maken zoals in bovenstaand voorbeeld, zijn financiële middelen juist binnen handbereik. Bode: “Je kunt de geldstromen ombuigen. Als wij hard maken wat de potentiële waterschade in een gebied is, kun je daar maatregelen tegenover zetten. Normaal gesproken wordt dan de riolering aangepakt, maar nergens in de wet staat dat je niet een groene oplossing mag gebruiken. Je moet simpelweg aantonen dat het werkt. Op die manier betalen de kosten van het groen zichzelf terug, net zoals riolering dat zou doen.” Een ander voorbeeld dat verder reikt dan sec bedrijventerreinen is bermonderhoud. Bode legt uit: “In veel steden wordt gras aangelegd en dat is duur in onderhoud. Zaai dat in met een bloemrijk mengsel en je krijgt een biodiverse groenstrook met veel voordelen, een betere uitstraling én een reductie in onderhoudskosten. Zo verdien je de aanleg dubbel en dwars terug.”

Gedeelde opgave

De grootste uitdaging voor vergroening ligt wat Bode betreft echter niet bij de financiën, maar de organisatie. “Ik merk vaak een tweespalt: de ondernemer vindt dat de gemeente moet doorkomen en andersom”, zegt hij. “Het ingewikkelde is dat als de gemeente een groenstrook aanlegt, de ondernemers daar profijt van hebben door een hogere vastgoedwaarde. Aan de andere kant heeft de gemeente profijt van het groendak waar ondernemers in moeten investeren, namelijk omdat er minder aanleg voor wateropvang nodg is. Als je zulke zaken niet met elkaar hard maakt, heb je het alleen over kosten en niet over waar de opbrengsten liggen.” Die tweespalt wil Bode elimineren door via het dashboard van Rebelgroup inzichtelijk te maken waar de kosten en baten vallen. “Dat geeft veel meer richting wie waarvoor aan de lat staat. Zo kun je als ondernemer die veel in groen investeert ook best van de gemeente een tegenprestatie verwachten, of vice versa.”

Het gaat dus om een totale businesscase, zegt Bode. Daarmee overstijg je namelijk de losse voordelen van bijvoorbeeld een groenstrook of -dak en bekijk je de gebiedsaanpak vanuit een gedeeld perspectief, waarin alle betrokkenen elkaar ondersteunen. “Samenwerken levert de grootste totale businesscase op”, zegt Bode. “Dat is nog ingewikkeld bij ondernemers, omdat je veelal met huurders en vastgoedeigenaren werkt. Bovendien treden veel baten pas op langere termijn op, dus veel investeringen zijn in een enkele huurperiode financieel gezien niet interessant.” Daarom moeten we verder kijken, zegt Bode, naar de gebruiker, de eigenaar én het publiek om tot een totale groene businesscase te komen. 

Daarvoor moet je wel iedereen mee krijgen. “Je hebt die ondernemers simpelweg nodig”, zegt Bode, “want gemiddeld is zo’n 70 procent van een bedrijventerrein in private handen. Als alleen de overheid er wat doet, bereik je niets.” De groep ondernemers op een bedrijventerrein zijn volgens Bode op te delen in drie groepen: een kleine groep koplopers die vooruit willen, een grote groep ondernemers die redelijk positief zijn en nog een groepje dat zich niet laat zien. “Als je in één keer een heel terrein wil aanpakken, moet je oppassen dat die laatste groep niet als een blok aan je been gaat fungeren. Kijk dus eerst waar de energie zit en start daar. Met wat praktijkcases kun je de anderen op het terrein vervolgens wijzen op die budgetombuigingen en de baten.”

De baten van groen

Voordat er concrete maatregelen op ZKD worden genomen, wordt eerst een pilotgebied aangewezen. Hier zijn schetsen voor gemaakt in samenwerking met Tauw. “Er ligt bijvoorbeeld een voorstel voor een parkachtige omgeving waarin je kunt verblijven en waar de omliggende scholen gebruik van kunnen maken”, zegt Bode. “Ook kunnen trottoirs en parkeerplaatsen half verhard worden om ruimte te maken voor groen en is er een bedrijf aangewezen om groen op het dak of in de gevel te integreren.” Bode merkt echter één manco op: kennis over de daadwerkelijke baten van groen. Dat groen baten heeft voor de energierekening en voor een betere arbeidsproductiviteit is intussen gemeengoed, maar zulke voordelen zijn lastig door te rekenen tot individuele groenoplossingen. “IVN doet daar onder andere onderzoek naar. In theorie blijkt dan dat de investering voor de aanleg van groen peanuts is in vergelijking met de baten die het oplevert. Hoe we dat koppelen aan concrete opbrengsten is nog een punt van discussie. Dat willen we samen met NL Greenlabel en RIVM onderzoeken, zodat je data op basis van gezondheid kunt koppelen aan maatregelen, kosten en opbrengsten. Dan heb je een mooi rond verhaal.”

Volgens Bode ligt de kern van de missie om bedrijventerreinen te vergroenen in die data. “Het heeft mij altijd gestoord dat groen als kostenpost wordt gezien”, zegt hij. “Het levert zoveel op, maar het wordt te weinig gemonitord om die voordelen hard te maken.” Daarom prijst hij het Werklandschappen van de Toekomst-initiatief, omdat er zo landelijk betere casuïstiek ontstaat die als vergelijkingsmateriaal kan dienen. “Als we een gebied rondom een distributiecentrum vergroenen en de effecten daarvan monitoren, kunnen we na verloop van tijd zien wat dat betekent voor de vastgoedwaarde. Zulke initiatieven gaan enorm veel doen, want taxateurs hebben dan meer voorbeelden om op te rekenen.”

Die berekening kan best ver gaan. Zo komt de financiële waarde van biodiversiteit weinig aan bod, terwijl daar volgens Bode best wat van te maken is. “Een collega van mij onderzocht eens wat een bij oplevert”, zegt hij. “Daar kun je best wat variabelen bij bedenken, zoals cijfers van de honingindustrie. Hetzelfde geldt voor motten, die invloed hebben op de zijde-industrie.” Bode geeft toe dat dit complexe berekeningen zijn die lastig naar één projectontwikkeling te vertalen zijn. Toch merkt hij dat er energie in de markt zit om hier dieper in te duiken. “Kijk naar iTree, een van de eerste rekenmethodes om de baten van groen te kwantificeren. Het is alleen nog een uitdaging om de cashstromen naar je toe te krijgen. Als econoom is dat leuk om uit te zoeken, want het is allemaal pionieren.”

Lees ook: industrieterrein Lage Weide

Vorige week stond in deze artikelreeks Lage Weide centraal, een van de grootste, oudste en meest diverse bedrijventerreinen van Nederland. In dat artikel vertelt Roeland Tameling hoe vergroening wordt nagestreefd door middel van een soort Green Deal en waar een integraal organisatieproces voor verandering moet zorgen.

Lees het artikel hier.

Dit artikel verscheen eerder in de Innovatiecatalogus 2023, die op 2 januari 2023 verscheen. Je kunt de editie nabestellen. Een exemplaar kost € 35,- exclusief verzendkosten. Mail naar administratie@acquirepublishing.nl met jouw NAW-gegevens en (indien noodzakelijk) een opdrachtnummer.

Gegarandeerd alle edities van Stedebouw & Architectuur per jaar ontvangen, inclusief de Innovatiecatalogus? Neem dan een abonnement.