Halen de kabinetsplannen de woningmarkt uit het slop?

Die vraag stond centraal in een analyse van columnist Frank van Kalshoven, die begin dit jaar in de Volkskrant schreef dat het kabinet-Jetten op de woningmarkt ‘de kool en de geit spaart’. Volgens hem lukt het al jaren niet om de bouwproductie op te voeren naar honderdduizend woningen per jaar, vooral omdat veel projecten financieel niet rendabel zijn.

Moet het beleid daarom ingrijpen in huren, hypotheekrente, betaalbaarheid of juist in de regulering van de bouw?

We legden deze discussie voor aan ons Expertpanel aan de hand van de stelling:

Het kabinet-Jetten verzuimt de economie van de woningmarkt grondig te verbeteren.

Douwe Boonstra, KAW Architecten 

Oneens

‘Bouwen is een verdienmodel en dat moet anders’, aldus Reinier de Graaf (partner OMA, in NRC). 

Voor veel mensen is het moeilijk om een woning te vinden. Er moeten daarom veel meer woningen komen, maar gaat het om snelle groei en investeringsrendement of betaalbaarheid en stabiliteit? Die opdracht ligt nu op het bord van de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Elanor Boekholt-O’Sullivan. Het beleid van het kabinet-Jetten is tot op zekere hoogte consistent te noemen: het Rijk zet nadrukkelijk in op huurprijsbescherming, middenhuur en verduurzaming. Dit zijn keuzes die niet primair economisch rendement maximaliseren, maar maatschappelijke doelen dienen. Maar helpt het? Is het genoeg? 

In tijden van nood moeten we de bouweconomie - het systeem - drastisch wijzigen. Er ligt zowaar een kans: sturen op een economisch model met een eigen organisatie en eigen huisregels. Regels die gaan over de structuur van eigenaarschap en gebruik: collectief eigendom en individueel gebruik. Over de relatie tussen waarde, investering, financiering en rendement: vastgoed is gebruiksgoed, geen handelswaar. Huwelijkse voorwaarden voor de bouwsector dus! 

Om een voorbeeld te noemen: de voormalige Duitse sociaaldemocraat Hans-Jochen Vögel vergeleek grond met lucht en water, omdat het een eindige hulpbron is die niet kan worden gereproduceerd. Daarom zou het geen verhandelbaar goed moeten zijn en uit de economische kringloop moeten worden gehaald. Kies voor een vorm van economie waarin een gemeenschap samen een gedeeld goed beheert, met zelf vastgestelde regels en uitwisselingen om het langdurig in stand te houden. 

Claudia Bouwens, KAN Platform 

Eens

Eerlijk gezegd heb ik een hekel aan het uiten van een mening nog voordat iemand de kans heeft gehad om zich te bewijzen. Het kabinet-Jetten is nog geen honderd dagen in functie. Het minderheidskabinet heeft helaas grote problemen om voor hun wetsvoorstellen een meerderheid te krijgen in de Tweede en Eerste Kamer.

Dit gezegd hebbende, is een impuls van 1 miljard euro per jaar voor de realisatie van betaalbare woningen te weinig. Bovendien komt dit geld pas vanaf 2029 beschikbaar. De Woningbouwcoalitie, waarvan NEPROM deel uitmaakt, berekende dat er 3 tot 5 miljard euro nodig is om tot honderdduizend woningen per jaar te komen. Als de Rijksoverheid vaste hoge percentages betaalbare huur en koop vaststelt, zonder ontwikkelaars, woningcorporaties of gemeenten hiervoor een financiële impuls te geven, kan de businesscase niet uit. Het kan ook anders. NEPROM betoogt al langer dat het bouwen van woningen in het midden en hoge prijssegment zorgt voor het vrijkomen van betaalbare (bestaande) betaalbare koop- en huurwoningen. Immers, de doorstroomtrein die de trits van verhuizingen veroorzaakt - die volgen op een nieuw opgeleverde woning - helpen starters ook aan een betaalbare woning.

Anke van Hal, Nyenrode Business Universiteit 

Eens 

Er staan veel voornemens in het regeerakkoord met betrekking tot het thema woningtekort. Zeker vergeleken met eerdere regeringen is dat een verbetering. Het bevorderen van woningdeling en het vereenvoudigen van optoppen zijn bijvoorbeeld maatregelen waar ik blij van word.  

Het woord economie heeft veel betekenissen, maar volgens AI-tool Claude betekent het hier waarschijnlijk de aansluiting van vraag en aanbod met daarbij de vraag of dat proces soepel, eerlijk en effectief verloopt. Daar wordt wel naar gestreefd, volgens mij.  

Dus ook dit is een verbetering. Waarom ben ik het dan toch eens met deze negatieve stelling? Vanwege het woord ‘grondig’. Volgens het Groot Woordenboek der Nederlandse taal betekent dit ‘niet oppervlakkig’, diepgaand en degelijk. En daar loop ik op vast. Want ik vind het pas diepgaand als je verder kijkt dan alleen de korte termijn. Naar de lange termijn kijkend, kom je tot heel andere voorstellen. Zoals het bouwen van passiefhuizen, omdat die helemaal geen energie meer nodig hebben. En natuurlijk het toepassen van biobased bouwmaterialen, zodat de hoeveelheid CO2 en stikstof beperkt blijft. En dan vooral zodanig, dat ze na enige tijd zonder schade van de ondergrond en omgeving weer verwijderd kunnen worden, omdat de bevolking weer gaat afnemen. 

Vergezocht? Niet als je de huidige woningnood ziet als uiting van het feit dat het oude systeem niet meer werkt. Dat er sprake is van een noodzakelijke transitie. Dan gaan dingen in de toekomst anders dan we nu zijn gewend. En hopelijk is dat een grondige verbetering. 

Marijn Schenk, NEXT Architects

Eens 

“We hebben geen vraagprobleem, maar een uitvoeringsprobleem. De kopers zijn er, de vergunningen zijn er, maar de bouw van tienduizenden woningen komt niet los.” 

Als deze uitspraak van Coen van Rooyen (algemeen directeur WoningBouwersNL) klopt, gaat het dus niet om regelgeving en wetten die de bouw in de weg zitten, maar vooral om financiële bezwaren. Onvoldoende rendement, onvoldoende zekerheid over verwachte financiële inkomsten. Dan kun je wel STOER doen met het schrappen van allerlei verdacht gemaakte in-de-weg-zitters, maar daar zit die drempel dus niet. 

Als we de woningmarkt grondig willen verbeteren, loont het de moeite te kijken bij welke West-Europese buren het wel lukt. Oostenrijk wordt dan vaak genoemd. Op de afgelopen Architectuur Biënnale werd in het Oostenrijkse paviljoen een portret geschetst van de Weense woningbouwmarkt versus die in Rome. Waar in de Romeinse situatie een informele wooneconomie ontstaat - bottom-up op basis van individueel kraakinitiatief - is die in Wenen top-down en institutioneel georganiseerd. 

De overheid heeft daar een sterke rol in langdurig sociaal woningbouwbeleid. Met 60 procent is de sociale huursector groot, er is sprake van actief grondbeleid, publieke investeringen en vooral lange termijnplanning. Er wordt gestuurd op gemengde wijken en collectieve ruimtes. De grote sociale sector stabiliseert de markt en remt, als een soort dempend anker, de prijsstijging. De belangrijkste boodschap in dat Oostenrijkse paviljoen was dat wonen een sociaal recht is en geen product van de markt. 

Kan het kabinet-Jetten leren van Wenen? Jazeker. Vijf Weense lessen, simpel, maar politiek ongemakkelijk: 

1. Bouw een grote, permanente betaalbare sector door sociale en middenhuur structureel uit te breiden en langdurig betaalbaar te houden.  

2. Voer actief grondbeleid met publieke sturing en een nationaal grondfonds om speculatie en hoge grondprijzen te beperken.  

3. Zorg voor stabiele, anticyclische woningbouw via een langjarig publiek investeringsfonds.  

4. Geef corporaties een centrale rol in gemengde gebiedsontwikkeling, inclusief middenhuur.  

5. Borg betaalbaarheid juridisch op lange termijn, zodat woningen niet terugvallen in de vrije markt.  

Een gezonde woningmarkt ontstaat niet vanzelf, die organiseer je. De vraag is dus niet of we weten wat werkt. De vraag is of we bereid zijn te breken met het idee dat de markt dit probleem kan oplossen. En precies daar ligt de echte politieke drempel. 

Expertpanel

• Douwe Boonstra 
  Douwe Boonstra is architect en geeft leiding aan KAW architecten Groningen, dat ontwerpt met oog voor de toekomst en werkt aan leefomgevingen die bijdragen aan een betere kwaliteit van leven, voor nu én later. Boonstra is tevens verbonden aan de St. Joost School of Art & Design.
• Claudia Bouwens
  Ir. Claudia Bouwens is programmaleider van het KAN platform, een initiatief van Bouwend Nederland, WoningBouwersNL en NEPROM (brancheorganisatie van maatschappelijk betrokken project- en gebiedsontwikkelaars).
• Anke van Hal
  Prof. dr. ir. Anke van Hal is hoogleraar Duurzaam Bouwen aan Nyenrode Business Universiteit.
• Marijn Schenk
  Marijn Schenk geeft leiding aan NEXT architects en vervult diverse advies- en bestuursfuncties, zoals het Kwaliteitsteam Merwedekanaalzone, en is supervisor van gebiedsontwikkeling Legmeer.

In elke editie van Stedebouw & Architectuur vragen wij aan de leden van ons Expertpanel te reageren op onze stelling. Dit artikel is eerder gepubliceerd in ons themanummer Gezonde Leefomgeving; ontdek hier de Sneak preview van dat nummer.

Blijf nog beter op de hoogte van al ons nieuws en abonneer je op de wekelijkse nieuwsbrief van Stedebouw & Architectuur.