Groots denken en grote plannen vergen stevig leiderschap

maandag 7 juli 2025
timer 12 min

Gebiedsontwikkeling vraagt naast het maken van stedenbouwkundige plannen om diverse vormen van samenwerking, met steeds vaker nieuwe actoren aan tafel. Een kolfje naar de hand van Esther Agricola, regiodirecteur bij BPD|Bouwfonds Gebiedsontwikkeling (Noord-West). “Die woning zelf is niet zo interessant. Het gaat vooral om de sociale context waarin je een woning bouwt.”

Na functies bij de gemeente Amsterdam was anderhalf jaar later haar indiensttreding bij BPD voor Esther Agricola zelf ook een verrassing. “De wortels van BPD liggen echter bij de gemeenten en dat oude DNA, dat maatschappelijke gevoel, is nog steeds aanwezig in ons denken en in onze organisatie. Evenals het denken in lange lijnen. Bovendien zijn we een grote organisatie en doen we niet aan hit and run. Lange trajecten gaan ook over samenwerking en vertrouwen en dat spreekt mij heel erg aan.”

 

  • Esther Agricola
    Esther Agricola
    Esther Agricola (foto: Raymond de Vries).
    Esther Agricola werkte veertien jaar bij de gemeente Amsterdam (directeur Bureau Monumenten & Archeologie en directeur Ruimte en Duurzaamheid). Verder verricht(te) ze tal van bestuurlijke functies, onder andere voor het Nieuwe Instituut en in jury’s van de Charlotte Kohlerprijs, Gulden Fenix, Abe Bonnema Prijs en Rotterdam Architectuurprijs. Ze is momenteel ook lid van de Raad van Toezicht van het Kadaster en de verenigingsraad van de Vereniging Hendrick de Keijzer.

Als het een kwestie is van verbinden van functies, partijen en belangen, wat voegt Agricola daar dan aan toe? “Wij doen vooral grootschalige gebiedsontwikkelingen en bouwen in mijn regio zo’n 1500 tot 2000 woningen per jaar. Ik werk vaak in stuurgroepen met een wethouder en soms een corporatiedirecteur en bewaak vooral de kwaliteit. Dat zijn altijd spannende gesprekken, dat is geen geheim. Iedereen weet waar de dilemma’s zitten. Wij gaan voor twee derde sociale en betaalbare woningbouw, terwijl je het geld moet verdienen in de vrije sector. Dat is een complexe puzzel en vergt scherp aan de wind zeilen, maar het kan wel.”

Landschappelijk ontwikkelen

“Inmiddels hebben we de verduurzaming van het vastgoed redelijk goed op orde”, stelt Agricola, “maar als het gaat over ecologie, biodiversiteit en water en bodem sturend, moeten we nog stappen maken. Wij noemen dat ‘landschappelijk ontwikkelen’ van integrale wijken. Waarbij je naast stedenbouwkundige plannen, mooie woningen of een fantastische openbare ruimte, ook kijkt naar het hele systeem daaronder. Zoals de waterberging in een bepaald gebied. Je stedenbouwkundig plan houdt dan niet op bij de projectgrens, zodat je te maken krijgt met andere gemeenten en met waterschappen. Die uit een heel andere wereld komen en een andere taal spreken.”

“Dat landschappelijk ontwikkelen”, vervolgt Agricola, “is even relevant als interessant. Neem de originele groenblauwe structuren. Dan kom ik als historicus meteen overeind, want de karaktereigenschappen van een gebied vind je terug in de geschiedenis. Dan begrijp je hoe een landschap ooit is ontstaan. Een golfbaan, zoals wij die herontwikkelen in Purmerend, kan er fantastisch uitzien, maar is wel een artificieel landschap dat helemaal niets heeft te maken met de polder eronder. Die polder is bovendien ook artificieel, met daaronder het oudste landschap. En die laatste structuur bepaalt hoe wij nu met de grondwaterstand en piekbuien moeten omgaan.”

 

  • Transactiemaatschappij
    “Om de woningmarkt beheersbaar te houden, blijft regulering van de overheid nodig. Door de liberalisering en decentralisatie sinds de jaren negentig van de vorige eeuw is dat echter grotendeels aan de markt overdragen. Vervolgens moest de corporatiesector de eigen broek ophouden en ging zich noodgedwongen gedragen als bedrijf. Inwoners en bewoners werden klanten en dat is natuurlijk een veeg teken. Dat is een transactiemaatschappij, waarin aan alles een prijskaartje hangt. We hebben van volkshuisvesting in zekere zin een verdienmodel gemaakt. Daar kan ik me boos over maken. Hoe bestaat het dat wij in Nederland een wooncrisis hebben?”

Schaarse goederen

Ruimtelijke ordening is vooral de kapstok om al die zaken met elkaar in verband te brengen. Een discipline die omgaat met schaarse goederen die allemaal om ruimte vragen. “En als je dat niet goed doet ook allemaal op elkaar kannibaliseren”, aldus Agricola. “Gebiedsontwikkeling is vooral een mooi mechanisme van plannen maken en zaken afwegen op een rechtvaardige en transparante manier. Omdat je veel opgaves in gebiedsontwikkeling niet op projectniveau kunt organiseren, zijn daar ook afwegingen op provinciaal of nationaal niveau voor nodig. De ruimtelijke ordening is het afgelopen decennium in Nederland echter op een laag pitje komen te staan en daar plukken we nu de zure vruchten van.”

Zo ziet Agricola gebiedsontwikkelingen stagneren door kwesties over mobiliteit. “Zonder ov-verbinding heeft het niet zoveel zin om ergens vierduizend woningen te bouwen. Daarvoor is echt de nationale en regionale overheid nodig, maar van die kant is er te veel onduidelijkheid, wispelturigheid en daardoor onzekerheid. Zet liever een toekomstperspectief tot 2040 neer en hang daar middelen aan vast. Nu liggen er geen visies en daar zijn wij heel beducht voor.” In spanning wacht Agricola daarom op de nieuwe Nota Ruimte. “Het gaat om dat hele mechanisme, zodat je tijdig weet waar je naartoe wilt en er middelen voor vrijmaakt. Zo was NOVEX een tussenproduct dat wel richting geeft, maar het instrumentarium en de middelen ontbraken. Het was een papieren tijger.”

Maatschappelijke opgaven

“Verder maken maatschappelijke opgaven, zoals parkeren, het ook spannend. Een parkeernorm van 1,8 is bijna niet te doen. Als dan twee derde van de woningen betaalbaar moet zijn, worden dat waarschijnlijk flatgebouwen. Willen we dat wel? Hoe wordt dat dan een gemengde, vitale wijk? Andere, grote maatschappelijke uitdagingen zijn omgaan met eenzaamheid, de dubbele vergrijzing en de ontgroening doordat er steeds minder kinderen worden geboren.”

Wie bovendien naar de lange termijn kijkt, ziet na de babyboomgeneratie de vraag naar woningen weer fors veranderen. “Dat wordt inderdaad een interessant omslagpunt”, aldus Agricola. “Er komen dan heel veel woningen vrij, evenals kapitaal. Het zal afhangen van het Rijk. Wordt groei nog toegestaan? Als we veel arbeidsmigranten, kenniswerkers en studenten toelaten - wat we de afgelopen jaren gelukkig hebben gedaan - heb je nog altijd een groeiopgave. Dan is er dus nog steeds behoefte aan woningen. Die woning zelf is echter niet zo interessant. Het gaat vooral om de sociale context waarin je een woning bouwt. Dan heb je het over voorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte, over menging en over ontmoeting. Het moet vooral gaan over wonen en samenleven.”

Voor architecten is het ten slotte in dit speelveld zaak om, stelt Agricola, een levensloopbestendige en flexibele woning te ontwerpen. Waarin je makkelijk wanden verplaatst, plattegronden aanpast en ook beneden kunt slapen. Agricola: “Daarbij gaat gebiedsontwikkeling tegenwoordig vooral over het organiseren van die gemengde wijken. Dat is niet alleen een ontwerpvraag, maar heeft ook te maken met grondbeleid, grondwaarden en de business cases. En dan krijg je het schrikbeeld van alleen maar kleine, gestapelde woningen, omdat we het anders niet betaalbaar kunnen maken en omdat de ruimte schaars is. Het prijsmechanisme is dan heel spannend, terwijl in landen als Oostenrijk en Zwitserland de huursector en de grondprijzen veel meer gereguleerd zijn. Dan pas kan je grotere woningen bouwen.”

 

  • Wederopbouw
    Agricola bestudeerde de wederopbouw en ziet bepaalde overeenkomsten met de huidige wooncrisis. “Alles moest na de Tweede Wereldoorlog tegelijk worden aangepakt, waardoor er een sfeer ontstond van ‘hand in hand kameraden’ en ruimte voor groots denken en grote plannen. Zonder kruidenieren, want er was een enorme urgentie. Die optimistische samenwerkingscultuur tussen alle vakgebieden en marktpartijen bood ook ruimte aan innovatie. Het conceptmatige en fabrieksmatige bouwen, waar we nu zo tegenaan hikken, werd in die tijd gemeengoed. Dat vergde stevig leiderschap van de overheid en dat is verdwenen, zodat we tegenwoordig de aantallen niet meer halen.”

Blijf nog beter op de hoogte van al ons nieuws en abonneer je op de wekelijkse nieuwsbrief van Stedebouw & Architectuur.

Tekst: Ysbrand Visser
Beeld (bovenaan): Render van gebiedsontwikkeling Lange Weeren (Volendam; BPD).

 

 

Reactie toevoegen

  • Toegelaten HTML-tags: <a href hreflang> <em> <strong> <cite> <blockquote cite> <code> <ul type> <ol start type> <li> <dl> <dt> <dd> <h2 id> <h3 id> <h4 id> <h5 id> <h6 id>
  • Regels en alinea's worden automatisch gesplitst.
  • Web- en e-mailadressen worden automatisch naar links omgezet.
  • Lazy-loading is enabled for both <img> and <iframe> tags. If you want certain elements skip lazy-loading, add no-b-lazy class name.

Meer artikelen met dit thema

descriptionArtikel

GALA-monitor: vooruitgang en uitdagingen

14 aug om 07:30 uurtimer3 min

Vanuit het Gezond en Actief Leven Akkoord (GALA) van het RIVM toont een monitor dat veel gemeenten stappen…

Lees verder »
descriptionArtikel

Eerste Nederlandse stad 'National Park City'

11 aug om 07:30 uur

Voor het eerst is een Nederlandse stad uitgeroepen tot National Park City. Die eer ging naar Breda en is niet…

Lees verder »
descriptionArtikel

Vijf populaire klimaatmaatregelen in stedelijk gebied

31 jul om 07:30 uurtimer5 min

Het vijfjarig bestaan van het KAN platform is voor het netwerk reden om de belangrijkste publicaties uit die…

Lees verder »
descriptionArtikel

Klimaateffectatlas krijgt slimme upgrade

28 jul om 07:30 uurtimer4 min

Met steeds meer hoosbuien en andere klimaateffecten zijn klimaatdata onmisbaar voor tal van professionals in de…

Lees verder »
descriptionArtikel

S&A Podcast: zachtheid en verlangen in gebiedsontwikkeling

23 jul om 07:30 uurtimer3 min

In de nieuwe S&A Podcast Luisterlandschap spreken we met Co Verdaas, Deltacommissaris en hoogleraar…

Lees verder »
descriptionArtikel

Projecten versnellen door opgaven apolitiek te maken

21 jul om 07:30 uurtimer12 min

In het huidige, onrustige tijdsgewricht komen veel planontwikkelingen tot stilstand. Politieke strubbelingen en…

Lees verder »
descriptionArtikel

Stedelijke vernieuwing circulair door tijdelijke placemaking

16 jul om 07:30 uurtimer6 min

Het circulaire Stedelijke Vernieuwingsinitiatief van Leeuwarden is ook voor stedenbouwkundigen een kweekvijver…

Lees verder »
descriptionArtikel

Kunnen we Nederland transformeren tot klimaatbestendig park?

14 jul om 07:30 uurtimer10 min

Hoe realistisch is het dat we Nederland kunnen transformeren tot een klimaatbestendig park waarin wonen, werken…

Lees verder »