Missen woningcorporaties straks tientallen miljarden euro's?

Volgens Liesbeth Spies komt met de huidige voorstellen om de huren in de sociale sector in 2025 en 2026 te bevriezen, de nieuwbouw van 170.000 huurwoningen in gevaar of anders wel de grootschalige verduurzaming van 1,4 miljoen corporatiewoningen. Dat alles omdat de corporaties door die bevriezing van de huren 47,5 miljard euro aan investeringscapaciteit mislopen (tot 2030); ofwel dertig keer de geprognotiseerde extra huuropbrengst. Hoe komt zijn aan die rekensom?

Leningen

De vuistregel dat elke euro aan structurele huuropbrengst gelijkstaat aan een investeringscapaciteit van dertig euro suggereert een aanzienlijk hefboomeffect: woningcorporaties zouden in staat zijn om met relatief beperkte, jaarlijkse huurinkomsten grote investeringen te kunnen financieren. De gedachte hierachter is gebaseerd op het financiële principe dat stabiele en voorspelbare kasstromen - zoals huuropbrengsten - kunnen worden gebruikt als basis voor langlopende leningen. Woningcorporaties hebben doorgaans een betrouwbaar inkomstenprofiel, aangezien de huurinkomsten relatief stabiel zijn en jaarlijks geïnd worden. Dat is aantrekkelijk voor kredietverstrekkers.

In theorie betekent dit inderdaad dat als een corporatie structureel één euro extra aan jaarlijkse huur ontvangt er - verspreid over een looptijd van dertig jaar - tot dertig euro aan investeringsruimte ontstaat, gefinancierd via externe leningen. Deze verhouding gaat uit van een constante inkomstenstroom, lage rentetarieven en een lange looptijd van de lening.

Financiële beperkingen

Hoewel de 1=30-regel in theorie standhoudt, wordt de daadwerkelijke investeringscapaciteit van woningcorporaties in de praktijk door meerdere factoren begrensd. Ten eerste zijn er wettelijke grenzen aan de hoeveelheid vreemd vermogen die een corporatie mag of wil aantrekken. De instellingen die de financiële gezondheid van corporaties bewaken, zoals de Autoriteit woningcorporaties, kijken daarbij onder meer naar kengetallen, zoals de interest coverage ratio. Als deze kengetallen onder druk komen te staan, daalt automatisch de leencapaciteit, ongeacht het niveau van de huuropbrengsten.

Ten tweede is niet de volledige extra huuropbrengst vrij beschikbaar, want er gaan ook middelen naar exploitatiekosten, onderhoud, huurverlagingen en andere sociale opgaven. Daardoor blijft slechts een deel van de kasstroom over voor nieuwe investeringen. Stijgende kosten voor bouw, personeel en belastingen (zoals de voormalige verhuurderheffing) drukken bovendien op de financiële ruimte.

Ten derde spelen economische omstandigheden en rentetarieven een rol. Bij een lage rentestand kunnen corporaties relatief goedkoop lenen, waardoor de verhouding tussen huuropbrengst en leencapaciteit gunstig is. Bij hogere rentepercentages wordt het echter duurder om grote bedragen te financieren, waardoor het hefboomeffect afneemt.

De effecten van huurbevriezing op de mogelijke investeringen blijken ook uit de doorrekening met het Corporatie PrognoseModel voor een fictieve woningcorporatie uitgevoerd door Finance Ideas. Aldus is de verhouding van twintig tot dertig keer een euro huuropbrengst in theorie mogelijk. In de praktijk ligt dit echter vaak lager, zeker bij corporaties met een grotere onderhoudsopgave of beperkte financiële ruimte. In de praktijk is de vuistregel dus geen vaste waarheid, maar een richtlijn die afhankelijk is van context en omstandigheden.

Lees ook het rapport: Investeringscapaciteit woningcorporaties (PDF, Economisch Instituut voor de Bouw.

Blijf ook op de hoogte van al ons nieuws en abonneer je op de wekelijkse nieuwsbrief van Stedebouw & Architectuur.

Tekst: Ysbrand Visser
Foto: Shutterstock