Rabobank: Bodem woningmarkt in zicht

In februari en maart van dit jaar stegen de prijzen van bestaande koopwoningen ten opzichte van de maand ervoor, met respectievelijk 2,1 en 0,1%. Maar deze groeicijfers waren te gering om de daling van januari (-2,9%) teniet te doen.

Gemiddeld over het eerste kwartaal daalden de prijzen van bestaande koopwoningen (PBK-index) uiteindelijk met 2,3% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Het tweede kwartaal van 2013 is minder goed begonnen: in april namen de prijzen met 1,4% af ten opzichte van maart. Daarmee zijn de woningprijzen sinds begin 2008 met 19% gedaald. Ten opzichte van het eerste kwartaal van 2012 zijn er het afgelopen eerste kwartaal iets minder woningen verkocht: 23.090 (2012: 23.951).
 
Bodem in zicht
Als wordt gekeken naar veel langetermijnindicatoren, zoals de betaalbaarheid en woonquote (de woonuitgaven als percentage van het inkomen), dan blijkt dat woningen voor starters relatief goed betaalbaar zijn. In reële termen zijn koopwoningen ten opzichte van het begin van de crisis gemiddeld genomen meer dan 30% goedkoper. Zelfs als rekening wordt gehouden met veranderingen in beleid en verstrekkingsnormen kunnen starters meer 'woning' kopen dan voor 2008.

Dat dit nog niet gebeurt, is deels te verklaren vanuit onzekerheid over de economische situatie, de beleidsdiscussies en het feit dat huizenprijzen altijd de neiging hebben om extremer te reageren dan volgens verklarende factoren, zoals inkomensontwikkeling en rente, is gerechtvaardigd. De betaalbaarheid op lange termijn en de stabilisatie van de transactieaantallen doen vermoeden dat de bodem in zicht is. Dit laat natuurlijk onverlet dat een voortkwakkelende economie en oplopende werkloosheid niet goed zijn voor herstel op de woningmarkt.
 
Segmenten en regio's
De recessie heeft niet op alle woningmarktsegmenten dezelfde impact. De prijs van de dure vrijstaande woningen daalde vanaf het vierde kwartaal van 2008 het meest (-22%) en die van tussenwoningen het minst (-16%). Uit een regionale analyse van de Rabo-economen blijkt verder dat vooral eigenaren van relatief grote en dure woningen in gemeenten met minder natuur en meer horizonvervuiling worden getroffen door de crisis op de woningmarkt. Wellicht door de prijsdaling neemt het aandeel van vrijstaande woningen in de verkoop al jaren gestaag toe, terwijl het aandeel van appartementen daalt.
 
Gevolgen nieuw beleid
De ontwikkelingen in het afgelopen kwartaal moeten worden beoordeeld tegen de achtergrond van nieuw ingevoerde fiscale regelgeving per 1 januari 2013. Hierdoor zijn de kredietregels op de woningmarkt significant aangepast met aanzienlijke effecten op prijzen en transactie-aantallen. Om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, moeten nieuwe hypotheken of de extra hypotheeksom volledig annuïtair worden afgelost. Hierdoor kunnen huishoudens maximaal 9% minder lenen tegen dezelfde hypotheeklasten dan voor 1 januari van dit jaar.

Verder heeft het Nibud de hypotheeknormen naar beneden bijgesteld omdat wordt uitgegaan van een koopkrachtdaling, waardoor de maximale hypotheek met ongeveer 4% daalt. Hierdoor is het maximale negatieve prijseffect door markthervormingen en verstrekkingsvoorwaarden 13%. De verwachting was daarom dat de markt in het eerste kwartaal van 2013 flink zou krimpen. Uiteindelijk is er slechts sprake van een geringe krimp in aantal verkopen ten opzichte van het vierde kwartaal van 2012 en zelfs van een groei van 5% als een vergelijking wordt gemaakt over de twee kwartalen samen. Dit duidt er op dat in de transacties voor 2012 is geanticipeerd op het nieuwe beleid, ook in de prijsvorming.
 
Discussies over de woningmarkt
Ondanks de oproep van het kabinet om rust op de woningmarkt, is er in de eerste maanden van 2013 volop gediscussieerd. In februari is een nieuw woonakkoord gesloten. In een motie van de Eerste Kamer is het kabinet gevraagd om de consequenties te onderzoeken van het niet volledig aflossen van hypotheken en om de mogelijkheden te verkennen om de aflossing over een langere termijn dan de nu gebruikelijke dertig jaar te spreiden, bijvoorbeeld 35 jaar.

Minister Blok heeft een uitgewerkt voorbeeld naar de Eerste Kamer opgestuurd van een hypotheek waarin de verplichte annuïteitenhypotheek wordt gecombineerd met een tweede hypotheek (die wél aflossingsvrij is) van maximaal 50% van de waarde van de woning. De rente over deze tweede hypotheek is echter niet aftrekbaar. Huishoudens zouden voor deze hypotheek kunnen kiezen omdat hierdoor de maandlasten gedurende dertig jaar lager uitvallen. Op dit moment is dit product nog niet verkrijgbaar op de hypotheekmarkt.
 
De Tweede-Kamercommissie Huizenprijzen beschrijft in haar in april gepresenteerde onderzoek de situatie op de koopwoningmarkt vanaf 1995. Over de gehele periode stimuleerde de overheid het eigenwoningbezit. De commissie geeft aan dat in de jaren negentig producten op de markt zijn gekomen waarmee het voordeel van de hypotheekrenteaftrek werd gemaximaliseerd. De Rabo-economen wijzen erop dat dit slechts één van de factoren is die geleid hebben tot een huizenprijsstijging.

Ook blijkt uit een internationale vergelijking van de Rabo-onderzoekers dat de prijsstijgingen hier in vergelijking met andere landen relatief beperkt zijn geweest, met uitzondering van de periode 1995-2000. Een van de aanbevelingen van de commissie is een grotere rol voor de private huursector. Deze sector moet een aantrekkelijk alternatief worden om beter te kunnen inspelen op de veranderde woonwensen en de flexibiliserende arbeidsmarkt. Ook Rabobank is voorstander van groei van de private huursector.