Ontzorgen en zoeken naar synergie

Coen van den Wijngaart is manager vastgoedontwikkeling bij Anculus. Hij vertelt wat Anculus onderscheidend maakt. “Anculus is een expert in onderwijsvastgoed en biedt daarbinnen alle dienstverlening in de vastgoedketen aan. Daardoor kunnen we onze klanten – een schoolbestuur of stichting – 100 procent ontzorgen. Dat is van belang want per 1 januari 1997 werden gemeenten verantwoordelijk voor de onderwijshuisvesting en werden schoolbesturen onder het WPO-stelsel in principe de bouwheer van schoolgebouwen. Daarmee zijn ze verantwoordelijk geworden voor de realisatie van nieuwbouw en renovatie en de exploitatie en het beheer van het vastgoed. Daarbij hebben de schoolbesturen en stichtingen bovendien te maken met de split incentive: voor nieuwbouw en renovatie komt het geld vanuit de gemeente, voor exploitatie en beheer vanuit het Rijk. Als Anculus begrijpen we die complexiteit. Daarom proberen we schoolbesturen en stichting maximaal te ontzorgen zodat ze in de juiste vastgoedomgeving het onderwijs duurzaam en gezond kunnen blijven bieden.” 

Integraal portefeuillemanagement 

Van den Wijngaart geeft een voorbeeld van een schoolbestuur of stichting die veertig onderwijsgebouwen in portefeuille heeft. “Met vastgoedbeheer kunnen we integraal portefeuillemanagement doen, een goede doorkijk geven wat er vanuit beheer gedaan moet worden en meerjarige investerings- en onderhoudsplannen opstellen. Daardoor weten de klanten wanneer en hoeveel geld ze nodig hebben.” Anculus gaat echter nog verder: “We kunnen scholen op locatieniveau ontzorgen bij mankementen en calamiteiten, maar bijvoorbeeld ook bij energiecontracten of het aanbesteden van digiborden.” 

Strategisch advies 

Omdat vastgoed inherent verbonden is met organisatie, functionaliteit en ruimtelijkheid geeft Anculus ook strategisch advies, bijvoorbeeld welk vastgoedmodel en welk model facility management het beste bij een stichting of schoolbestuur past. Of over de gemeentelijke integrale huisvestingsplannen en de daaruit voortvloeiende ontwikkelopgaven.  

Bij een renovatie of nieuwbouw houdt Anculus zich als gedelegeerd bouwheer bezig met het traject vanaf de initiatieffase tot aan de ingebruikname. “Dat begint met het samen met stichting of schoolbestuur en gemeente definiëren van uitgangspunten en het opstellen van contracten. Daarbij zijn soms ook andere partners betrokken, zoals bijvoorbeeld kinderopvang. Vervolgens maken we in de definitiefase een Programma van Eisen, begrotingen en aanbestedingen en doen daarna het bouwmanagement en de directievoering tot aan de ingebruikname. De toegevoegde waarde van Anculus zit erin dat we een goed beeld hebben van alle facetten in die keten. We kunnen holistisch en integraal kijken naar niet alleen investeringen, maar ook naar total costs of ownership.” 

Uitdagingen 

Van den Wijngaart ziet verschillende uitdagingen de komende jaren. “Allereerst moeten we als gevolg van de Green Deal en het Klimaatakkoord van Parijs negenduizend scholen renoveren en verduurzamen. Daar komt bij dat het gros van de scholen 40 jaar of ouder is. Het kan bovendien niet in één keer, het moet in verschillende stappen.” 

Ook de hoge directe bouwkosten voor een school – 2700 tot 2850 euro per vierkante meter – zijn een uitdaging. “Daarom moeten we op een andere manier gaan kijken naar het organiseren van de bouw. Met meer off-site in plaats van on-site construction en meer modulair bouwen en parametrisch ontwerpen. En komen tot meer uniforme Programma’s van Eisen en tot gebundelde aanbestedingen om zo innovatie uit de markt te halen.” 

Gemeenschappelijk en maatschappelijk belang 

Malak Mehta is vastgoedadviseur bij Anculus. Zij ziet nog een uitdaging: “Bij de besluitvorming rond renovatie of nieuwbouw zijn steeds meer stakeholders betrokken. Daardoor gaat er veel tijd verloren – soms wel vijf of zes jaar – in het voortraject tussen het integraal huisvestingsplan en de effectieve start van de bouw. Het risico daarbij is onder andere dat je moet starten met iets wat op dat moment al gedateerd is. Daarom moeten we het proces in het voortraject effectiever maken.” 

Complicerende factor daarbij is dat door de split incentive het economische eigendom bij de gemeente en het juridisch eigendom bij de school ligt. “Onze taak is dan om te laten zien dat bijvoorbeeld circulaire restwaarde een gemeenschappelijk en maatschappelijk belang is. Een mooi voorbeeld vind ik de Montessorischool in Maassluis. Die is demontabel ontworpen met prefab onderdelen en een hybride constructie. De school kan desgewenst worden uitgebreid met extra lokalen, maar ook eenvoudig en met weinig extra kosten worden omgebouwd tot een ander type maatschappelijk vastgoed.”  

Van den Wijngaart vult aan: “Daarbij is een goede demarcatie belangrijk. Daarbij moet je ervoor zorgen dat de eigen bijdragen van de school altijd ten goede komen van het onderwijs. Tegelijkertijd moet je aan scholen duidelijk maken dat als circulaire restwaarde voortkomt uit gemeentelijke investeringen, dit niet ten koste gaat van de school. Bovendien moet je op zoek naar synergie en allianties, waardoor met gelden uit andere gemeentelijke afdelingen soms voorzieningen kunnen worden gerealiseerd die ook de school ten goede komen. Zo hebben we bij de Montessorischool in Maassluis met behulp van gelden uit Maassluis Rainproof een groenblauw schoolplein en groendak met een moestuin en kas opgenomen dat geïntegreerd is in het openbaar gebied en ook een functie heeft in de waterhuishouding van een gebied.”  

Mehta: “Die synergie is ook belangrijk omdat een school vaak niet alleen een school is. Het is ook een hub of katalysator in een wijk met een sociale functie die kan bijdragen aan verbinding en integratie. Daarbij zijn in een gebouw vaak meerdere functies gehuisvest onder één dak. Het stopt niet meer bij onderwijs.” 

Montessorischool Maassluis

Betrokken partijen: 

Opdrachtgever: Stichting Monton (schoolbestuur) 

Gebruiker: Montessorischool Maassluis 

Gedelegeerd bouwheer, Bouwmanagement, directievoering en bouwtoezicht: Anculus BV 

Gemeente: Gemeente Maassluis 

Ontwerpteam: 

Architect en coördinator Ontwerpteam: Kraaijvanger Architects 

Constructeur: IMd raadgevende ingenieurs 

Adviseur gebouwinstallaties: Vintis 

Landschap en terreininfrastructuur: VIA Landscape 

Uitvoeringsteam: 

Bouwkundig aannemer en coördinatie: Van Miltenburg 

Installaties: A. de Jong 

Terreinaanleg: Van Dijk 

Tekst: Peter Bekkering  
Beeld: Kraaijvanger Architects en VIA Landscape 

Dit artikel is verschenen in Stedebouw & Architectuur #3, thema Scholenbouw. Lees meer interessante artikelen in de speciale Sneak Preview.

Blijf nog beter op de hoogte van al ons nieuws en abonneer je op de wekelijkse nieuwsbrief van Stedebouw & Architectuur.