4 ‘misvattingen’ over renovatie en nieuwbouw

Tekst: Wout Smits, KAW architecten & onderzoek

Keuzes worden vooral gemaakt op basis van exploitatie en onderhoud op complexniveau of op basis van prestatieafspraken tussen corporatie en gemeente. De keuze voor sloop of nieuwbouw betekent nogal iets voor de verschillende afdelingen (onderhoud en ontwikkeling) bij gemeente en woningcorporaties, met ieder eigen belangen in de verduurzamingsopgave. En laten we vooral ook de rol van de bewoners niet vergeten. Met stijgende woonlasten is verduurzaming een welkome woningaanpassing. Er ligt een grote en complexe opgave.

We staan met z’n allen voor deze opgave. En heel kort gezegd: de meeste makkelijke wijken zijn al aan de beurt geweest. De buurten die zijn blijven liggen, hebben soms tijdens de crisis net de boot gemist en vormen nu een uitdaging, zoals bijvoorbeeld de Lodewijk van Deysselbuurt (Amsterdam) of Selwerd in Groningen. In Groningen werken we nu hard aan de wijkvernieuwing. Maar het zijn ook de buurten waar bewoners woningen hebben gekocht. Deze wijken staan nu op de agenda, waar zowel de sociale als fysieke verbetering niet alleen belangrijk zijn, maar ook urgent. Misschien ligt daar wel de grootste uitdaging en de grootste kans op succes.

Regelmatig is sloop de enige optie en wordt gezegd dat renoveren niet mogelijk is vanwege de kosten in relatie tot wat het oplevert. En dat is best vaak ook zo, maar nieuwbouw is niet altijd goedkoper. Bij slopen kost het je meer dan alleen een paar stenen, je verliest de marktwaarde van de woning en je hebt meer sociale kosten. Daarbij zijn financiële middelen en capaciteit van corporaties en gemeenten beperkt. Laat staan voor de bewoners. Bij nieuwbouw wordt de huur vaak hoger dan in de oude situatie. Voor veel bewoners is een huis dan niet meer te betalen.

Op meerdere plekken in Nederland werken we als KAW aan de laatste nog niet verbeterde wijken, die inmiddels heel anders worden benaderd dan pakweg vijftien jaar terug. We nemen je mee in een aantal voorbeelden, waarin we verduidelijken hoe we samenwerken met corporaties en gemeenten om tot een juiste aanpak te komen. Niet pas aan de tekentafel, maar bij de eerste gesprekken. Laten we een paar opvattingen relativeren.

1. Nieuwbouw is duurzamer

De meest duurzame manier van bouwen, is niet bouwen. We zien en ervaren dat er steeds meer mogelijkheden zijn om te renoveren met een zeer hoge verduurzamingsambitie in combinatie met een sterke verbetering van de woning en de wijk. Door een NOM-renovatie in Vlaardingen hebben we alle woningen NOM-ready gemaakt en één blok van twaalf woningen als pilot volledig NOM gemaakt. Zo verduurzamen we binnen de beschikbare budgetten en maken de wijk klaar voor de toekomst.

2. Grootschalige nieuwbouw is de enige kans om te verdichten

Juist door te renoveren op specifieke plekken in de wijk lukt het om de fysieke, maar vooral ook de sociale structuren in de wijk te behouden. Voor wijkvernieuwing een belangrijk aspect. Verdichten in steden doen wij bij voorkeur in combinatie met renovatie. Wij denken dat deze aanpak in bestaande wijken veel kansen biedt om in kwetsbare wijken te werken aan bijvoorbeeld de woningnood met behoud of versterking van de leefbaarheid. Niet voor niets hebben wij een onderzoek gedaan naar verdichtingsmogelijkheden in de bestaande stad: Ruimte Zat. Waarin duidelijk werd dat er nog genoeg ruimte is om op een prettige manier meer woningen bij te bouwen.

3. Alles moet in één keer 

Het renoveren van woningen voor de korte of middellange termijn (10-20 jaar) maakt het mogelijk om op andere plekken meer te doen, bijvoorbeeld investeren in sloop/nieuwbouw. Voor de complexen van De Huismeesters in de Wijert (Groningen) was sloop/nieuwbouw de beste optie. Tegen het jaar 2050 moeten de complexen vervangen zijn, maar financieel gezien is het onmogelijk om dit in een keer aan te pakken. Uiteraard wil je de best mogelijke wooncomfort voor de bewoners.

We kozen dus voor sloop/nieuwbouw bij de complexen die er nu het slechts aan toe zijn en voor renovatie waar woonkwaliteit te behalen is. Door een deel te renoveren voor de korte en middellange termijn (10 tot 20 jaar) ‘bespaar’ je geld ten opzichte van als je sloop/nieuwbouw kiest. Woonkwaliteit en leefbaarheid worden zo gegarandeerd en eventueel over 10 of 20 jaar kan De Huismeesters alsnog kiezen voor nieuwbouw. Juist die combinatie en het juist verdelen van het geld maakt de wijkvernieuwing voor de langere termijn behapbaar.

4. De installaties zijn nog te goed

Voor een volledige NOM-renovatie kan het te vroeg zijn. Soms zijn de installaties nog zo goed, dat het ook op het gebied van duurzaamheid niet reëel en wenselijk is om deze al te gaan vervangen. Klaar maken voor NOM is ook een optie. Met een mooie, nieuwe geïsoleerde schil werk je aan de aantrekkelijkheid van de wijk, geschikte woonruimte en aan je duurzaamheidsdoelstellingen. In Gieten werken we aan de Wijk van de Toekomst, waar we anticiperen op de techniek van de toekomst. Vier jaar oude cv-ketels ga je niet vervangen, de kwaliteit is nog te goed. Daarom hebben we gekozen voor een nieuwe warmtepomp voor het verwarmen van de woning en de cv-ketel voor het gebruik van warm water, denk aan douchen. Op termijn wordt de ketel dan vervangen door nieuwe techniek? En wat dan het beste is? Dat zien we dan.

Naast wijkvernieuwing moeten we in Nederland ook naar aardgasvrij, hebben we een wateropgave, gaan we klimaatadaptief ontwerpen en verwachten we een afname van autoverkeer. De aanblik van de openbare ruimte zal meer en meer veranderen. Niet zo zeer uit blinde behoudzucht, maar in de overtuiging dat een zekere gelaagdheid kwaliteit geeft, moet goed gekeken worden naar de meerwaarde die renovatie biedt.

Als KAW proberen we in de totale opgave concrete kansen voor verdichting en de meerwaarde voor renovatie te benoemen binnen de wijkvernieuwing en verdichtingsvraagstukken. We slopen daar waar het echt iets oplevert en we renoveren strategisch als onderdeel van het grotere geheel. Niet blind voor grote kansen, maar onze ogen open voor de bestaande buurten en bewoners.